Tras la aprobación por unanimidad en el pleno del pasado 20 de septiembre de la modificación inicial de la Ordenanza Reguladora del Registro municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas de Rota, el delegado de Urbanismo, Daniel Manrique, ha informado que el documento se encuentra en el plazo de exposición pública para  alegaciones. De esta forma, los ciudadanos que quieran presentar mejoras o cambios en el documento, podrán hacerlo para que se estudie y valore su inclusión en el texto final.

Esta ordenanza municipal no es una herramienta nueva en el Ayuntamiento de Rota para actuar sobre solares o inmuebles de privados  que están en estado de abandono o ruinoso, pero desde el gobierno local se quiere actualizar para ser más útil y dar mejor respuesta en aquellos casos en los que haya que actuar porque el mal estado de los mismos, esté afectando a otros vecinos o bloquee el desarrollo de la localidad.

Daniel Manrique de Lara ha dejado claro que esta ordenanza no trata de ir a la caza de los propietarios que tienen solares en estado ruinoso, sino sobre todo, de poner mecanismos para solucionar la situación de aquellos que supongan un problema de insalubridad, de seguridad o de impedimento para seguir urbanizando. De hecho, esta ordenanza lo que permite, si se cumplen varios supuestos, es incluir en un registro municipal aquellos solares o inmuebles sobre los que, previo expediente y comunicación con los propietarios, el Ayuntamiento de Rota tendrá potestad de actuar. Lo podrá hacer bien por expropiación, por actuación subsidiaria (es decir, actúa el Ayuntamiento pero con cargo al propietario) o por venta forzosa.

Hay cuatro supuestos en los que se podrá actuar con esta futura ordenanza modificada en vigor: por un lado, se podrá inscribir en el registro de solares y edificaciones ruinosas aquellos que no hayan solicitado licencia de obra en el plazo que les correspondía hacerlo para el desarrollo de la misma. En principio, el plan de planeamiento da dos años de margen para hacerlo y poder edificar en el solar, pero si pasado este tiempo el propietario no ha hecho ningún movimiento al respecto,  el Ayuntamiento podría intervenir para decretar el incumplimiento de edificación y con ello, estar habilitado para actuar sobre la parcela según se considere. Eso sí, Daniel Manrique ha insistido en que solo y de forma prioritaria se hará en aquellos solares que estén generando insalubridad o bloqueando el desarrollo de una zona de Rota.

Por otro lado, un solar pasará a estar inscrito en este registro de propiedades ruinosas, cuando se haya solicitado la licencia de  obra para su edificación pero esta no se haya iniciado en el plazo indicado o se haya pasado el plazo de prórroga; momento en el que el Ayuntamiento podrá actuar dando dos meses de plazo para hacerlo y si no, previo expediente, acabar decretando el estado de abandono y pasando a formar parte del registro que permitirá al Ayuntamiento actuar sobre él.

El tercero de los supuestos es cuando se da al caso de solares que por un incumplimiento  injustificado no han cumplido con la orden de ejecución. Son casos en los que el Ayuntamiento ha dado órdenes al propietario para que actúe por cuestión de salubridad, seguridad, funcionalidad, ornato público, de accesibilidad universal, eficiencia energética, etc., y el dueño no ha cumplido la orden.

Por último, se incluirá en este registro las edificaciones decretadas  en estado ruinoso, que es  cuando las obras necesarias para garantizar la seguridad y ´la consolidación del edificio superen de coste el 50% del valor de esa edificación en caso de que fuera de nueva construcción.

Consecuencias de estar  en el registro de solares o edificaciones ruinosas

Si una finca, solar o inmueble, sea cual sea su superficie, acaba estando inscrita en este registro que permite la ordenanza municipal, las consecuencias para el o los propietarios son varias. En el caso de que esté porque no se haya edificado en el plazo que marcaba el plan de planeamiento, el propietario tendrá un año para hacerlo, solicitando la correspondiente licencia y proceder a edificar. Si no lo hace el Ayuntamiento podrá optar por la ejecución subsidiaria (es decir, que el Ayuntamiento hace la obra por el propietario pero con cargos a este), proceder a la expropiación del inmueble o a su venta forzosa a un tercero sin que el propietario intervenga, esté o no conforme.

Si estar en el registro se debe a la caducidad de la licencia y no haber pedido una nueva o cuando se incumple de forma injustificada una orden de ejecución, se entrará en el régimen de ejecución por sustitución, donde la administración local podrá actuar de forma subsidiaria, expropiar o proceder a la venta forzosa.

En el caso en el que haya un decreto de edificación en ruinas, la inclusión en el registro implicará que el propietario tendrá un año para demoler lo edificado y volverlo a construir, -siempre que el inmueble no esté catalogado ya que si no,  no se podrá demoler-, o bien hacer obras de rehabilitación del inmueble.  Si no lo hace, igualmente, se puede proceder a expropiar, ejecución subsidiaria o venta forzosa.

Se regula la venta forzosa

El delegado de Urbanismo ha explicado que esta ordenanza que se va a modificar incluye por ejemplo, cómo realizar esa venta forzosa de un inmueble privado, que no es propiedad del Ayuntamiento de Rota, a un tercero sin que el propietario legítimo intervenga. Este será un procedimiento con publicidad en la web municipal donde los ciudadanos podrán ver el listado del registro de solares y edificaciones ruinosas y podrá solicitar que alguna de esas fincas, si está interesado, salga a licitación pública al igual que el Ayuntamiento lo podrá hacer de oficio aunque no haya solicitud previa. Para ello, se sacará un pliego de condiciones que se publicará en el BOP y en el Perfil del Contratante del Ayuntamiento, y en el que aparecerá el valor de la finca según la tasación oficial, se establecerán los criterios de adjudicación, añadiéndose una puntuación adicional a quienes quieran adquirirla para construir viviendas de protección oficial, y se hará referencia a las cargas de esa finca.

Cualquier persona podrá ser adjudicataria si su oferta es la mejor, aunque los propietarios pueden manifestar su preferencia. En el caso de que no haya manifestación por parte de los dueños, se adjudicará a la oferta mejor puntuada y pasará a ser legítimo propietario de la finca en cuestión.

En definitiva, Daniel Manrique ha destacado que cuando entre en vigor esta ordenanza modificada, que todos los grupos de la Corporación en principio, votaron a favor, se contará con una herramienta útil para actuar en aquellos inmuebles que están en mal estado, generan problemas a los vecinos y están abocados a permanecer en ese estado para siempre si el Ayuntamiento no interviene. Y es que es común que detrás de esos solares abandonados, haya una pluralidad de propietarios derivados de sucesiones hereditarias que hacen que en la práctica, sea difícil ponerlos de acuerdo sobre la actuación que se quiere realizar.

El delegado de Urbanismo cree que esta actualización de la ordenanza es positiva aclarando que aunque hay muchas fincas en ese estado en la localidad, solo en el centro se pueden contar hasta 15, se usará para aquellos inmuebles que estén generando problemas a los vecinos o que estén bloqueando el desarrollo de Rota.